위반 건축물의 모든 것[1/2] - 개념부터 처분까지 [2025년 완벽정리]

위반 건축물의 모든 것[1/2]  - 개념부터 처분까지 [2025년 완벽정리]

 

안녕하세요, 건축맨입니다.
2024년, 위반건축물 판정 기준이 더욱 까다로워졌습니다. 위반건축물의 기본 개념부터 처분까지 꼭 알아야 할 내용을 정리했습니다. 특히 최근 개정된 건축법과 실제 현장에서 자주 발생하는 위반 사례들을 중심으로 다뤘습니다. 이 글은 2부작 중 1부로, 위반건축물의 정의, 유형, 법적 근거, 일반적인 행정처분 절차까지 상세히 설명합니다. 건축 실무자들과 건축주들이 꼭 알아야 할 필수 지식을 담았으니 끝까지 참고해주세요.

 

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목차

1. 위반건축물의 개요
- 정의와 특징
- 위반건축물 판단기준

2. 위반건축물의 종류
- 무단 건축행위
- 불법 용도변경
- 구조/안전 위반
- 허가/신고 위반

3. 위반건축물의 법적근거
- 시정명령, 공사중지명령
- 이행강제금
- 벌칙규정
- 행정처분 규정

4. 실제 위반 사례분석
- 유형별 대표사례

5. 주요 판례분석
- 시정명령 관련 판례
- 이행강제금 관련 판례
- 공사 중지 명령 관련 판례
- 형사처벌 관련 판례

6. 중대한 위반의 종류 [2화에 계속]
- 구조안전 위반
- 피난시설 위반
- 위험물 위반
- 방화시설 위반
- 도시미관 침해
- 대지안의 공지 위반
- 대지안의 조경 위반
- 건폐율 위반
- 용적률 위반
- 용도변경 위반
- 건축허가 위반
- 착공신고 위반
- 사용승인 위반

7. 중대 위반 판례분석 [2화에 계속]
- 구조안전 위반 사례
- 피난시설 위반 사례
- 위험물 위반 사례
- 용적률 위반
- 소방시설 위반 사례
- 마감재료 위반 사례
- 무허가 위반 사례
- 용도변경 위반 사례

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1. 위반건축물의 개요

1) 위반건축물의 정의
건축법 위반건축물이란 무엇일까요? 건축법이나 관계법령을 위반하여 건축된 모든 건축물을 의미합니다. 

2) 위반건축물 판단기준
주요 위반 형태:
- 무허가/미신고 건축
- 허가와 다른 시공
- 불법 용도변경
- 건폐율/용적률 초과

 

3)위반건축물 조치
위반건축물로 판단시:
- 시정명령 대상
- 이행강제금 부과
- 매매/임대 제한
- 건축물대장 표기

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2. 위반건축물의 종류

건축법 위반은 크게 다음과 같이 분류됩니다:

 

출처 서울특별시 위반건축물 사례집

1) 무단 신축/증축
- 허가나 신고 없이 건축
- 허가면적 초과 시공
- 건폐율/용적률 위반

2) 불법 용도변경
- 주거→상업 무단변경
- 위험물 저장시설 무단설치
- 불법 숙박시설 운영

3) 구조/안전 위반
- 내력벽 무단철거
- 불법 발코니 확장
- 피난계단 폐쇄

4) 허가/신고 위반
- 가설건축물 미신고
- 공사완료 미신고
- 임의 설계변경

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3. 위반건축물의 법적근거

건축법상 위반건축물에 대한 행정처분과 벌칙규정을 체계적으로 살펴보겠습니다.

1) 시정명령, 공사중지명령  (건축법 제79조)
- 법적근거: 건축법 제79조 제1항
- 발령주체: 허가권자(시장·군수·구청장)
- 처분대상: 건축주, 공사시공자, 현장관리인
- 시정내용: 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지
- 시정기간: 상당한 기간을 정하여 시정 기회 부여
- 발령요건:
  ① 위반건축물 발견 시
  ② 공사현장 안전관리 미흡
  ③ 재해나 재난 우려
- 불이행시: 건축법 제108조 벌칙 적용

2) 이행강제금 (건축법 제80조)
- 부과시기: 시정명령 불이행 시
- 부과횟수: 1년 2회 이내
- 부과금액: 시가표준액 × 위반내용별 요율
- 징수방법: 지방세 체납처분 절차

3) 벌칙규정 (건축법 제108조)
- 허가 위반: 3년 이하 징역/5억원 이하 벌금
- 신고 위반: 5천만원 이하 벌금
- 안전 위반: 10년 이하 징역/10억원 이하 벌금

4) 행정처분의 종류
① 허가/신고 취소
- 거짓이나 부정한 방법으로 허가 취득 시
- 허가 조건 위반 시
- 관계 법령 위반 시

② 공사중지
- 무허가/미신고 공사 발견 시
- 위반사항 시정 시까지
- 안전사고 우려 시

③ 사용승인 거부
- 허가와 다르게 시공된 경우
- 위반사항 미시정 시
- 검사 불합격 시

④ 사용제한/금지
- 위험하다고 인정되는 경우
- 공중에 위해를 끼칠 우려가 있는 경우
- 위반사항 시정 시까지

5) 행정처분 절차
위반확인 > 공사중지명령 (진행 중인 공사의 경우) > 시정명령 > 이행강제금 부과 > 고발조치

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4. 위반건축물의 사례

실제 현장에서 자주 발생하는 위반건축물 사례를 유형별로 상세히 분석해보겠습니다.

1) 무단 증축/개축 사례
① 옥상 무단증축
- 옥탑방 설치
  ∙ 주거공간으로 무단 전환
  ∙ 계단실 상부 증축
  ∙ 설비공간의 주거공간화
- 옥상 구조물
  ∙ 무단 창고 설치
  ∙ 실외기실 증축
  ∙ 태양광 설비 무단 설치

② 발코니 확장
- 무허가 발코니 확장
  ∙ 세대 내 발코니 불법 확장
  ∙ 내력벽 임의 철거
  ∙ 구조안전 미검토 확장
- 설비배관 무단 설치
  ∙ 보일러 설치
  ∙ 에어컨 실외기 설치

2) 용도변경 위반
① 주거용 건물 용도변경
- 주택→사무실
  ∙ 다세대주택의 사무실화
  ∙ 주차장 기준 미달
- 주택→음식점
  ∙ 화재안전기준 미달
  ∙ 위생시설 미비
- 주택→숙박시설
  ∙ 무단 게스트하우스
  ∙ 불법 민박

② 근린생활시설 용도변경
- 소매점→음식점
  ∙ 방화구획 미설치
  ∙ 주방시설 무단설치
- 사무실→학원
  ∙ 소방시설 미비
  ∙ 피난계단 기준미달

3) 허가/신고 위반
① 가설건축물 관련
- 임시 가설건축물
  ∙ 공사장 가설사무소
  ∙ 임시 창고
- 장기 가설건축물
  ∙ 비닐하우스
  ∙ 컨테이너 사무실

② 착공 관련
- 착공신고 미이행
  ∙ 무단 공사 진행
  ∙ 건축주 임의시공
- 설계변경 미신고
  ∙ 구조변경
  ∙ 평면변경
  ∙ 입면변경

4) 기타 주요 위반사례
① 건폐율/용적률 위반
- 허용 건폐율 초과
- 용적률 기준 초과

 

② 주차장 관련 위반
- 주차장 무단 용도변경
- 주차구획 미확보

 

③ 대지안의 공지 위반
- 이격거리 미준수
- 공지 무단점유

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5. 위반건축물의 판례

주요 판례를 통해 위반건축물에 대한 법원의 해석과 처분 사례를 살펴보겠습니다.

1) 시정명령 관련 판례
① 대법원 2010도13340
- 쟁점: 건축주 명의와 시정명령 대상
- 판결: 건축주 명의인이 실제 건축주가 아니어도 시정명령 대상이 될 수 있음
- 의의: 형식적 명의자도 책임 부담
② 대법원 2007두5639
- 쟁점: 시정명령 이행기간의 적정성
- 판결: 상당한 이행기간 부여 필요
- 의의: 시정명령 절차의 정당성 확보

2) 이행강제금 관련 판례
① 대법원 2019두31786
- 쟁점: 이행강제금 부과 요건
- 판결: 시정명령 불이행시 즉시 부과 가능
- 의의: 이행강제금의 즉시성 인정
② 서울행정법원 2018구합
- 쟁점: 이행강제금 산정기준
- 판결: 위반면적 전체에 대한 부과 인정
- 의의: 위반규모에 따른 제재 가능

3) 공사중지명령 관련 판례
① 대법원 2016두41729
- 쟁점: 공사중지명령의 적법성
- 판결: 위반사실 확인 즉시 가능
- 의의: 예방적 조치의 정당성 인정
② 서울행정법원 2018구합65147
- 쟁점: 공사중지 기간의 타당성
- 판결: 위반사항 시정시까지 유지 가능
- 의의: 행정청의 재량권 인정

4) 형사처벌 관련 판례
① 대법원 2019도1840
- 쟁점: 무허가 증축의 형사처벌
- 판결: 3년 징역형 선고
- 의의: 중대 위반에 대한 엄중 처벌
② 대법원 2018도1735
- 쟁점: 위반건축물 임대행위
- 판결: 2년 징역, 3천만원 벌금
- 의의: 불법수익 활동 제재

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위반건축물의 개념과 행정처분 절차를 상세히 알아보았습니다. 2024년 개정된 건축법에 따르면, 위반건축물 적발 시 원상복구나 적법화 과정에서 막대한 비용이 발생합니다. 특히 건축법 위반 유형별 행정처분 사례에서 보았듯이, 사전 예방이 무엇보다 중요합니다. 다음 편에서는 위반건축물 중대위반 사례와 처벌 기준을 자세히 다루겠습니다. 건축사사무소와 건축주들을 위해 건축법규 관련 최신 정보도 계속 업데이트하겠습니다. 실무자들의 위반건축물 예방에 도움이 되었다면 공유해주세요.

 

위반 건축물의 모든 것[2/2] - 중대위반과 처벌사례 [2025년 완벽정리]에서 계속

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